大家在投资房市的时候，一定要认清两点：在牛市，房市的升幅，十分惊人；在熊市时，流动性十分差。

首先，在牛市，你作房产投资，基本上是炒家和炒家的博弈，来买房子的可能有8成，就是炒家。你不愁房子卖不掉，因为总有一头热的炒家，不顾租金回报率，只想赚差价，他们会来慷慨接手。

房产牛市的特征是，二手房成交量大。为什么要说二手房，是因为二手房在频繁交易，代表整体房市的信心很足，整体都在上升。如果只是一手房在吹嘘，房价如何上涨，你不要相信房产商的瞎话，那只是冰山一角的高价位，你买来可能很难再脱手，除非降价来卖。

中国内地城市具备二手房的大量成交市场潜力的，可能不到10个。如何评估？你只要看一家二手房的国际中介商，如21世纪不动产、信义房屋，在一个城市有超过100个门店的规模，这个城市才能被称为是有投资价值的房产城市。在内地，可能只有上海、北京、深圳、广州、成都等商业都市，具备这样的投资潜质，其中又以上海最强。

因为，对所有投资来说，最重要是退场机制，如果不能顺利在很短的时间卖出投资标的，你的所谓“投资回报”，只能是海市蜃楼，经不起推敲。

例如，你买入黄金、钻石，就要想，我的证书标准，在那里可以顺利脱手；风险基金买入未上市公司股权，集中在想的是，我在那里可以上市退出。

牛市时，你贷款买入房产，就等于资金杠杆3倍（你只付了3成房款和几个月利息），在投资。如果顺利卖掉，你可有3倍的现金回报，十分诱人。

5年前开始的上海房产牛市，很多情况是，房产契约才签订，就有下个买家出更高价来购买，一周到2个月，就可轻易把手中房子，卖出套现，自从征收利得税后，这等繁华光景，也走入历史。

如果房市走入熊市，就会有价无市，还有流动性变慢。我有朋友6年前，台北房市还未回温时，想卖出一个130平米的房子，居然挂牌了3年，才有买家成交。

另一个状况是，有价无市。这在牛市也会发生，但是在熊市，更容易出现。例如，上海的天价豪宅汤臣一品，号称每平米12万起跳，结果是只卖出个位数的套数，另外，还被踢爆有虚假合同的炒作嫌疑。

东京最高峰时的地产炒作，到了超级天价的情况，市中心银座的房子被炒到80万人民币一平米，写字楼更上百万一平米，但到了楼市滑坡，这样的价位，成了有价无市，每年可能只成交个位数的套数，甚至完全没有成交量。

房产到了熊市，你就要审慎评估，目前市场资金的流动性如何。如果大家手上现金充足，不急于套现的话，市场上房价会支撑在一个虚假的高位，但一年成交量可能萎缩到过去的十分之一，甚至更低。目前的许多内地城市，都呈现这样的态势，包含上海。

你会听到说，目前房价没跌阿，很多人还赚到钱呢！你不要被假象蒙蔽了，你只要问，这个小区一年可以成交几套房子，有超出5套？还是超出20套？

在熊市时，你会听到，原来1年只成交那么一套。这种价钱，你可以当作参考价，而说房价未下跌吗？

我想你要非常审慎，来评估你是否还要在这样的小区，投资“天价”房。

但有价无市，也表示出市场不缺现金，可以将房价坚挺住一段时日，直到“次贷”危机发生。

美国现在就面临房价大滑坡的窘境。因为上届联储会主席格林斯潘的多次降息，刺激房市投资，使得很多付不起房贷的人，也疯狂炒楼。目前就要付出房价无量下滑、认赔杀出的代价。

这时候，租金回报好的产品，就最能保值。最有名的是伦敦市中心的房产，因为租金回报高达8%--15%，以至于全球投资客都来买楼，虽然也造成了小的房价泡沫，但是卖价始终维持在高位。伦敦金融城和肯辛顿区的房价，不降反涨。市中心房价达到近20万人民币一平米，这还是一般住宅价。印度、俄罗斯富豪在伦敦白金汉宫附近的豪宅，动辄上亿英镑。

伦敦房价高峰期，每年涨幅高达20%--30%，你用保守杠杆来看（贷款7至8成），等于每年现金回报，涨近1倍！

伦敦是世界上所有精华地段的缩影。你要买入纽约曼哈顿上东区的豪宅，与麦当娜做邻居，可不是光有钱就可以，要通过层层的住户资格审查，符合“上流社会”的标准，才能购买。

精华地段，由于具备高租金回报，丰富且难以取代的生活、文化、艺术机能，房价基本可以未来十年都维持高位，甚至继续上涨，纵然中间会有小的房价回档。

美国《新闻周刊》（Newsweek）去年就做过一篇封面报道，就在讨论，为何全球城市的房价都面临下滑风险，可是包含纽约、伦敦、新加坡、香港、芝加哥、上海精华地段的房价，近几年还在飙升。

可见房子的含金量（租金回报及不可取代的文化氛围），才是房产投资的关键。